１　被後見人の財産処分のうち『居住用建物，敷地』以外は後見人の判断だけで行える

まず，条文上（被後見人の）居住の用に供する建物敷地について，処分する場合は家裁の許可が必要とされています（民法８５９条の３）。
逆に，これに該当しない場合は，家裁の許可は必要ではありません。
例えば，第三者に賃貸している収益物件などが被後見人の居住用には該当しない典型です。
結果的に処分するかどうかは後見人が判断することになります。

２　成人後見；居住用建物の処分；『居住の用に供する』の解釈

処分時に裁判所の許可が必要な建物は，条文上，居住の用に供する建物という表現です（民法８５９条の３）。
この趣旨は被後見人の生活の本拠の保護，です。
当然転居が前提となるでしょうけど，転居自体が，一般的に大きな精神的負担となります。
そこで，本人以外（後見人）の判断だけで行う，ということにブレーキをかけているのです。
そうすると，この趣旨自体は，毎日寝泊まりしているという場合以外でも該当します。
実務上は居住の用に供する建物については，ある程度広めに解釈することが多いです

→被後見人が生活の本拠として現に居住の用に供している，または居住の用に供する可能性がある建物およびその敷地
・被後見人が現に居住する建物
・被後見人が将来居住する可能性のある不動産
・被後見人が近い将来，家を建てて住むつもりで購入した土地
・被後見人が近い将来，転居する予定で建築（購入）した建物で居住実績のない建物
・被後見人が施設・病院にいて帰る見込みが全く立たない自宅
→帰る予定があるものも当然に含む
・過去に被後見人の生活の本拠であった不動産

３　成人後見；要許可以外の財産の処分；後見人の判断基準

条文上，後見人が被後見人の財産を処分することについて，一般的な判断基準が規定されているわけではありません。
居住用不動産については，家庭裁判所の許可を要するという規定があります（民法８５９条の３）。
しかし，それ以外の財産の処分については，後見人の判断で行うということになります。
ここで，解釈上

あ　実質的要件

（あ）当該処分が被後見人の生活の維持，よりよい生活の実現のために必要であること
《必要，と認められる例》
・被後見人の生活費や施設入所費，入院費，医療費の捻出のための不動産売却
・被後見人が扶養義務を負担する者への扶養義務履行のための財産処分
→ただし，規模（金額）については，適正な規模に収まっていることが前提です。
《必要，とは認められない例》
・ 親族や第三者を援助するための不動産売却・贈与
・他人の債務を担保するための抵当権設定
・土地・家屋を無償で貸すこと
（い）処分内容が，市場価格や一般の取引慣行に照らして不利なものではないこと
《処分内容，の要素例》
・売却代金
・支払方法
・履行条件

い　形式的要件

後見監督人の同意（民法８６４条，１３条１項３号）
→後見監督人が選任されている場合だけですが，後見監督人の同意が必要となります。

４　成人後見；居住用建物の処分；裁判所の許可；判断要素

後見人による『居住用建物，敷地』の処分について，裁判所が許可するかどうかの判断基準を説明します。

裁判所の許可について，条文上何らかの基準や判断要素が明記されているわけではありません（民法８５９条の３）。
この規定の趣旨は，被後見人の保護です。
そこで，保護として欠けることがないかどうか，という観点が判断の基礎となります。
具体的には，判断要素として↓のようなものが挙げられます

＜裁判所許可における判断要素＞

・被後見人の意向
・当該処分の内容
・当該処分を許可した場合に考えられる被後見人の心身の状態への影響
→影響の大きさ，影響が生じる可能性の大小
・被後見人の生活の状況
・当該処分の必要性

５　成人後見；居住用建物の処分；裁判所の許可；実例

被後見人の自宅について，裁判所の処分許可が出た実際の具体例を紹介します。

住居の売却，については，確定的に失うので，ハードルは高いです。
また，担保権設定，については，債務者による返済がなされれば，最終的に住居は維持されます。
ハードルは低めです。
それぞれの実例，具体例を示します。

＜住居の売却が認められた例；類型＞

・被後見人は施設に入居している
・施設から従前の住居に戻る可能性が皆無である
・入居費，生活費が欠乏している
・資金捻出のためには，住居の売却以外に手段がない

＜住居への担保権設定が認められた例；事例＞

被後見人の従前居住していた不動産に担保（抵当権）設定
→裁判所が許可を出した
被担保債権の債務者（借主）＝被後見人の息子が経営する法人
融資金の使途＝投資；太陽光発電システム導入のための経費
融資の金額＝約１９００万円

＜許可のポイント＞

・融資の条件が良かった，具体的には金利が特に低かった＝固定金利０．７％
・太陽光発電→売電　のため，２０年間にわたる高い単価が確保されていた
・太陽光発電という性質上，収入（売上）（発電量）の変動リスクが小さかった→収益，返済の確実性が高い